Bạn cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh và vẫn đang nhận tiền qua tài khoản cá nhân? Tìm hiểu ngay Cách tính thuế hộ kinh doanh cho thuê nhà để minh bạch nguồn tiền thuế, tránh các rủi ro pháp lý. Cùng Misa eShop cập nhật ngay quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 trong bài viết chuyên sâu này.
1. Cú hích chính sách 2026: Thay đổi hạn mức miễn thuế cho thuê nhà
Hoạt động cho thuê tài sản (nhà ở, mặt bằng kinh doanh, phòng trọ…) được cơ quan thuế xác định là hoạt động kinh doanh của cá nhân/hộ cá thể.
Trong nhiều năm qua, ngưỡng chịu thuế được áp dụng là 100 triệu đồng/năm. Tức là, chỉ cần bạn thu tiền nhà trung bình trên 8,3 triệu/tháng, bạn đã phải đóng thuế.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, cùng với làn sóng cải cách thuế hỗ trợ hộ kinh doanh theo Nghị quyết 198/2025/QH15, hạn mức này đã có sự thay đổi mang tính bước ngoặt.
Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026:
- Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm: Chủ nhà được MIỄN toàn bộ thuế GTGT, thuế TNCN và Lệ phí môn bài.
- Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm: Chủ nhà phải nộp thuế đối với phần doanh thu vượt mức giảm trừ gia cảnh và các quy định cụ thể của địa phương (Cần cập nhật chi tiết theo hướng dẫn của Chi cục Thuế sở tại).
Sự thay đổi này là “tin vui lớn” cho các chủ nhà trọ, chủ căn hộ cho thuê quy mô nhỏ, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và thủ tục hành chính rườm rà.
Mặc dù chính sách mới đã nới rộng hạn mức miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm, nhưng đi kèm đó là những quy định siết chặt chưa từng có về hóa đơn điện tử và nghĩa vụ kê khai theo Thông tư 152/2025/TT-BTC.
Theo đó, HKD cho thuê nhà sẽ phải thông báo doanh thu thực tế năm 2026 với cơ quan thuế hai lần, theo dự thảo Nghị định về chính sách thuế và quản lý thuế với hộ kinh doanh.
Cụ thể, lần 1 thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm, hạn chậm nhất 31/7; lần 2 là thông báo doanh thu 6 tháng cuối năm, trước 31/1/2027.
Từ năm 2027, hkd cho thuê nhà chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế trước ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Thông báo này có thể gửi qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế, hoặc ứng dụng eTax Mobile.
2. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 (Khi doanh thu vượt ngưỡng)
Đối với các chủ tòa nhà văn phòng, chuỗi phòng trọ hoặc chủ mặt bằng phố lớn có doanh thu cao (trên 1 tỷ đồng/năm), việc nắm rõ cách tính thuế hộ kinh doanh cho thuê nhà là bắt buộc để tránh bị phạt chậm nộp.
Công thức tính thuế cho thuê tài sản năm 2026 vẫn dựa trên tỷ lệ doanh thu, cụ thể như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Chỉ tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, áp dụng thuế suất 5%.
| Thuế TNCN = (Doanh thu – 1 tỷ)* Thuế suất thuế TNCN |
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng miễn thuế, áp dụng tỉ lệ 5% theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.
| Thuế GTGT = Doanh thu * Thuế suất thuế GTGT |
Trong đó, tỷ lệ thuế suất áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản là mức cao nhất trong các ngành nghề:
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5%
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 5%
Ví dụ minh họa: Năm 2026, Chị Lan cho thuê mặt bằng kinh doanh với giá 60 triệu/tháng. Tổng doanh thu năm là 1,2 tỷ đồng. Mức giảm trừ/miễn thuế cố định là 1 tỷ, chị Lan phải nộp thuế cho phần doanh thu 200 triệu còn lại (hoặc tính trên toàn bộ tùy theo cách hiểu của từng địa phương áp dụng văn bản mới. Khuyến nghị cần tham vấn cán bộ thuế trực tiếp).
- Tổng Thuế phải nộp = (1200000000 – 1000000000) ×10% = 20 triệu đồng
Xem thêm: Cách xác định doanh thu tính thuế hộ kinh doanh 2026 mới nhất
3. Hộ kinh doanh cho thuê nhà có bắt buộc xuất hóa đơn không?
Đây là câu hỏi khiến nhiều chủ nhà đau đầu nhất: “Hộ kinh doanh cho thuê nhà có xuất hóa đơn không?”
Câu trả lời năm 2026 là: Có. (nếu người thuê yêu cầu hoặc cơ quan thuế chỉ định), đặc biệt trong bối cảnh Nghị định 70/2025/NĐ-CP về hóa đơn điện tử đang được thực thi gắt gao.
1. Đối với người thuê là Doanh nghiệp: Họ bắt buộc cần hóa đơn để đưa chi phí thuê nhà vào chi phí hợp lý (được trừ khi tính thuế TNDN). Nếu chủ nhà không xuất hóa đơn, doanh nghiệp sẽ không thuê hoặc sẽ ép giá.
2. Quy định hóa đơn điện tử: Chủ nhà phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử (có mã của cơ quan thuế) để xuất cho khách thuê từng kỳ thanh toán. Các hình thức viết tay, biên lai giấy đã hoàn toàn hết hiệu lực.
Xem thêm: Hướng dẫn cách xuất hóa đơn điện tử từ máy tính tiền mới nhất 2026
4. Rủi ro “Truy thu thuế” và bài toán minh bạch dòng tiền
Năm 2026, cơ quan Thuế đã hoàn thiện hệ thống “Big Data”, liên kết dữ liệu với Ngân hàng và Công an khu vực (VNeID). Việc trốn thuế thông qua hình thức nhận chuyển khoản cá nhân trở nên cực kỳ rủi ro.
Các rủi ro nhãn tiền:
- Truy thu thuế cho thuê nhà: Cơ quan thuế có quyền ấn định thuế và truy thu ngược lại nhiều năm nếu phát hiện dòng tiền nhận về tài khoản khớp với hợp đồng thuê mà không kê khai.
- Phạt hành chính: Theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt cho hành vi trốn thuế là từ 1 đến 3 lần số thuế trốn. Ngoài ra, hành vi không lập hóa đơn khi cung cấp dịch vụ (cho thuê nhà) cũng sẽ bị phạt tiền rất nặng (từ 10 – 20 triệu đồng), chưa kể tiền chậm nộp 0,03%/ngày.
Do đó, tư duy “làm chui” không còn phù hợp. Các hộ kinh doanh cho thuê nhà cần chủ động kê khai thuế và thực hiện chế độ sổ sách kế toán đơn giản theo Thông tư 152/2025/TT-BTC (lưu trữ hợp đồng, chứng từ thu tiền) để bảo vệ mình.
Xem thêm: Công văn 307/CT-PC: Cam kết không truy thu thuế các năm trước khi chuyển khoán sang kê khai
5. Giải pháp quản lý từ Misa eShop: Gỡ rối Hóa đơn và Hợp đồng thuê nhà
Nhiều chủ nhà lầm tưởng Misa eShop chỉ dành cho shop bán quần áo, tạp hóa. Thực tế, với các hộ kinh doanh cho thuê nhà (đặc biệt là mô hình căn hộ dịch vụ, chuỗi phòng trọ), Misa eShop là công cụ quản lý cực kỳ hiệu quả:
- Xuất hóa đơn điện tử nhanh chóng: Misa eShop tích hợp sẵn phần mềm Misa meInvoice. Đến kỳ thu tiền nhà, bạn chỉ cần bấm nút trên điện thoại, hóa đơn điện tử chuẩn Nghị định 70 sẽ được gửi thẳng vào email của người thuê. Không cần thủ tục mua hóa đơn lẻ rườm rà tại cơ quan thuế như trước.
- Quản lý khách thuê và công nợ: Lưu trữ chi tiết thông tin khách thuê, hạn hợp đồng và lịch sử thanh toán. Phần mềm tự động nhắc nhở khi sắp đến kỳ thu tiền, tránh tình trạng quên đòi nợ hoặc nhầm lẫn giữa các phòng.
- Minh bạch doanh thu để kê khai thuế: Hệ thống tự động tổng hợp doanh thu theo tháng/quý/năm. Khi cần làm việc với cơ quan thuế hoặc làm thủ tục vay vốn ngân hàng, bạn có ngay bảng báo cáo doanh thu chuẩn chỉnh, minh bạch chỉ sau vài cú click.
Quy định về thuế hộ kinh doanh cho thuê nhà đã mở ra nhiều cơ hội với hạn mức miễn thuế cao hơn, nhưng cũng siết chặt hơn về quy định hóa đơn và minh bạch dòng tiền. Là một chủ tài sản thông thái, hãy chủ động cập nhật kiến thức, thực hiện kê khai đầy đủ và trang bị công cụ quản lý như Misa eShop để việc kinh doanh cho thuê trở nên nhàn hạ và bền vững.
