CẬP NHẬT QUAN TRỌNG NHẤT: Ngày 29/04/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 141/2026/NĐ-CP, chính thức nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT và TNCN cho hộ kinh doanh từ 500 triệu đồng lên 1 TỶ ĐỒNG/NĂM, áp dụng từ năm 2026.
Thuế cho thuê tài sản và quy định thuế hộ kinh doanh năm 2026 đang là nỗi bận tâm lớn của nhiều anh chị khi doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng, nhà kho hay máy móc ngày một tăng. Năm 2026, toàn bộ khung pháp lý về thuế cho hộ kinh doanh (HKD) đã được làm mới từ gốc. Bài viết này tổng hợp toàn bộ những gì bạn cần biết ngay lúc này: ngưỡng doanh thu nào phải nộp thuế, kê khai theo mẫu nào, nộp ở đâu, và cần chuẩn bị gì trước khi Nghị định mới có hiệu lực.
1. Hộ kinh doanh cho thuê tài sản là những hoạt động gì?
Trước khi tính thuế, cần xác định đúng bạn đang thuộc nhóm nào. Theo Cục Thuế (Bộ Tài chính), cá nhân cho thuê tài sản bao gồm các hoạt động:
- Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú ngắn hạn như Airbnb);
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm theo người điều khiển;
- Các loại tài sản khác không gắn với dịch vụ đi kèm.
Phân loại này quan trọng vì nó quyết định mẫu khai thuế và địa điểm nộp hồ sơ. Cho thuê bất động sản và cho thuê tài sản động sản (xe, máy móc) có một số điểm xử lý khác nhau, dù cùng áp dụng ngưỡng doanh thu và mức thuế suất như nhau.
Một tình huống nhiều người gặp: nếu hộ kinh doanh vừa cho thuê bất động sản vừa cho thuê tài sản khác (ví dụ vừa cho thuê kho bãi vừa cho thuê xe tải), Cục Thuế hướng dẫn rõ – doanh thu từ từng loại được kê khai và tính thuế riêng biệt. Mức giảm trừ 1 tỷ đồng (hiện tại) được trừ riêng cho mỗi hoạt động, không cộng gộp. Đây là điểm khá có lợi mà nhiều người chưa biết.
2. Có phải đăng ký hộ kinh doanh mới được cho thuê không?
Trả lời ngắn gọn: Không bắt buộc. Cơ quan thuế xác nhận việc thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc.
Bạn có hai lựa chọn:
- Nếu đăng ký thành lập hộ kinh doanh: thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.
- Nếu không đăng ký hộ kinh doanh: đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo Thông tư 86/2024/TT-BTC — đơn giản hơn, ít thủ tục hơn.
Trường hợp đặc biệt cần lưu ý: cho thuê xe tải hoặc tài sản thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể phải đăng ký hộ kinh doanh. Cần xác nhận thêm với cơ quan thuế địa phương nếu bạn thuộc nhóm này.
3. Ngưỡng doanh thu nào mới phải nộp thuế?
Chính sách đối với hộ kinh doanh cho thuê tài sản năm 2026 đã chính thức thay đổi theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 29/04/2026). Đây là “chìa khóa vàng” giúp anh/chị tối ưu chi phí hợp pháp.
3.1. Ngưỡng doanh thu miễn thuế tăng lên 1 tỷ đồng/năm
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP), ngưỡng doanh thu miễn thuế GTGT và TNCN chính thức là 1 tỷ đồng/năm.
Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trong năm không vượt quá 1 tỷ đồng, hộ kinh doanh KHÔNG PHẢI nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế trước 31/01 năm sau (Mẫu 01/TKN-CNKD).
| Doanh thu /năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Lưu ý quan trọng |
| Từ 1 tỷ đồng trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp | Vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế trước 31/01 hằng năm (Mẫu 01/TKN-CNKD). |
| Trên 1 tỷ đến 50 tỷ | 5% × tổng doanh thu | 5% × tổng doanh thu | Khai theo quý. |
| Trên 50 tỷ | 5% × tổng doanh thu | 5% × tổng doanh thu | Khai và nộp theo tháng. Quyết toán năm. |
Doanh thu để tính thuế TNCN đối với cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng, không phụ thuộc vào việc bạn đã thực thu hay chưa. (Khoản đ, Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
Ví dụ tính thuế thực tế :
- Tình huống 1: Anh Minh cho thuê nhà xưởng, tổng doanh thu năm 2026 là 900 triệu đồng.
- Do doanh thu < 1 tỷ đồng, anh Minh KHÔNG PHẢI NỘP thuế GTGT và TNCN.
- Tình huống 2: Chị Lan cho thuê mặt bằng, tổng doanh thu năm 2026 là 1,2 tỷ đồng.
-
- Doanh thu đã vượt ngưỡng 1 tỷ, chị Lan phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu.
- Thuế GTGT phải nộp: 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng.
- Thuế TNCN phải nộp: 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng.
- Tổng cộng phải nộp: 120 triệu đồng.
4. Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản từng bước
Bước 1: Xác định loại tài sản và nơi nộp hồ sơ
- Bất động sản (nhà, đất, mặt bằng, kho, xưởng): Nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
- Tài sản động sản (xe tải, máy móc, thiết bị): Nộp tại cơ quan thuế nơi cư trú của người cho thuê.
- Nhiều bất động sản khác tỉnh/thành: Được chọn 1 cơ quan thuế nơi có BĐS, nhưng phải nộp thuế theo từng địa phương.
Bước 2: Chọn đúng mẫu tờ khai
- Cá nhân tự khai – cho thuê BĐS (nhà, mặt bằng, kho, xưởng): Mẫu 01/BĐS kèm phụ lục 01/BK-BĐS
- Tổ chức/DN khai thay cho cá nhân cho thuê BĐS: Mẫu 01/TCKT kèm phụ lục 02/BKKTBĐS
- Cho thuê tài sản không phải BĐS (xe, máy móc, thiết bị): Mẫu 01/CNKD
Bước 3: Chọn kỳ kê khai
Với cho thuê bất động sản, bạn có hai lựa chọn:
- Khai 2 lần/năm: lần 1 chậm nhất ngày 31/7, lần 2 chậm nhất ngày 31/1 năm sau.
- Khai theo năm: nộp hồ sơ 1 lần, chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
- Với HKD có doanh thu trên 1 tỷ và khai theo quý (doanh thu dưới 50 tỷ/năm): thời hạn là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo.
Bước 4: Thông báo số tài khoản ngân hàng (bước hay bị bỏ qua nhất)
Đây là yêu cầu hoàn toàn mới từ năm 2026 mà rất nhiều hộ kinh doanh không biết. Theo điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, khi nộp tờ khai đầu tiên trong năm, bạn phải kèm theo Bảng kê Mẫu 01/BK-STK thông báo toàn bộ số tài khoản ngân hàng liên quan đến hoạt động kinh doanh. Thiếu bước này có thể ảnh hưởng đến việc xử lý hồ sơ thuế.
Bước 5: Nộp hồ sơ điện tử
Từ năm 2026, nộp điện tử là phương thức chủ đạo và bắt buộc với hầu hết hộ kinh doanh. Hai kênh chính thức:
- Cổng thuế điện tử: thuedientu.gdt.gov.vn
- Ứng dụng eTax Mobile (tải trên App Store / Google Play)
Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế chỉ áp dụng cho người cao tuổi, người khuyết tật hoặc hoàn cảnh đặc biệt không thể thực hiện giao dịch điện tử.
Xem thêm: Hướng dẫn kê khai thuế Hộ kinh doanh quý 2/2026: Quy trình nộp & Cách sửa lỗi thường gặp
5. Tổng hợp thời hạn khai thuế và nộp hồ sơ
Trường hợp Thời hạn nộp hồ sơ
| Trường hợp | Thời hạn nộp hồ sơ |
| Doanh thu dưới 500 triệu/năm (chưa phải nộp thuế) | Thông báo doanh thu thực tế chậm nhất 31/1 năm sau (Mẫu 01/TKN-CNKD) |
| Khai theo quý (DT dưới 50 tỷ/năm) | Ngày cuối cùng tháng đầu quý tiếp theo (VD: Q1 → 30/4) |
| Khai theo tháng (DT trên 50 tỷ/năm) | Ngày 20 của tháng tiếp theo |
| Khai BĐS 2 lần/năm — lần 1 | 31/7 của năm tính thuế |
| Khai BĐS 2 lần/năm — lần 2 | 31/1 của năm dương lịch tiếp theo |
| Khai BĐS theo năm | 31/1 của năm dương lịch tiếp theo |
| Quyết toán thuế TNCN theo năm | 31/3 năm dương lịch tiếp theo |
6. Xử lý hợp đồng thuê đã ký trước ngày 01/01/2026
Nhiều hộ kinh doanh đang có hợp đồng thuê dài hạn ký từ 2024-2025 và đã nộp thuế theo cơ chế cũ. Quy định chuyển tiếp theo Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP như sau:
- Hợp đồng có thời hạn còn lại trên 06 tháng kể từ 01/01/2026 và đã nộp thuế GTGT/TNCN: được điều chỉnh lại theo mức doanh thu không chịu thuế mới (500 triệu đồng). Nếu doanh thu còn lại trên 500 triệu, nộp thuế phần vượt và được xử lý tiền thuế đã nộp thừa theo Điều 12 NĐ 68.
- Biểu mẫu chuyển đổi: khai điều chỉnh theo Mẫu 01/TTS (TT 40/2021) cho doanh thu thực tế năm 2025; khai doanh thu năm 2026 theo Mẫu 01/BK-BĐS (TT 18/2026).
- Bảng kê hàng tồn kho và tài sản tại 31/12/2025: Phải lập theo Mẫu 01/BK-HTK và nộp cho cơ quan thuế cùng hồ sơ khai thuế Quý I/2026, chậm nhất ngày 20/4/2026.
7. Trách nhiệm của tổ chức, doanh nghiệp đi thuê tài sản
Nếu bên thuê là doanh nghiệp hoặc tổ chức, trách nhiệm của họ khác nhau tùy theo thỏa thuận hợp đồng:
- Tình huống Trách nhiệm của bên thuê (DN/tổ chức)
- Cá nhân cho thuê tự nộp thuế Doanh nghiệp lưu giữ chứng từ, lập Bảng kê 01/TNDN
- Doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân Phải ghi rõ trong hợp đồng; không lập Bảng kê 01/TNDN
- Thanh toán tiền thuê từ 5 triệu đồng/lần trở lên Bắt buộc chuyển khoản (nếu thanh toán tiền mặt sẽ bị loại chi phí khi tính thuế TNDN)
8. Hóa đơn điện tử: khi nào bắt buộc?
| Doanh thu/năm | Yêu cầu về hóa đơn điện tử |
| Trên 1 tỷ đồng | BẮT BUỘC phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế (hoặc HĐĐT từ máy tính tiền). |
| Từ 1 tỷ đồng trở xuống | KHÔNG BẮT BUỘC, nhưng được khuyến khích đăng ký sử dụng nếu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện. |
Lưu ý: Nếu trong năm doanh thu thực tế vượt 1 tỷ đồng thì phải áp dụng hóa đơn điện tử ngay từ thời điểm vượt ngưỡng.
9. 5 điều hay nhầm khi kê khai thuế cho thuê tài sản
1. Nhầm tưởng DT dưới 1 tỷ thì không cần làm gì. Sai – bạn vẫn phải thông báo doanh thu thực tế cho cơ quan thuế trước ngày 31/1 hằng năm theo Mẫu 01/TKN-CNKD. Không thông báo có thể bị xử phạt hành chính.
2. Gộp doanh thu của tất cả tài sản cho thuê vào một rổ. Nếu bạn vừa cho thuê nhà (BĐS) vừa cho thuê xe hoặc máy móc, hai nguồn doanh thu được tính thuế riêng biệt và mỗi nguồn được trừ 500 triệu (hiện tại) độc lập.
3. Không khai khi bên thuê đã nộp thuế thay. Dù công ty đi thuê đã khấu trừ và nộp thuế thay, bạn vẫn cần theo dõi số thuế đó để không khai trùng hoặc thiếu khi quyết toán năm.
4. Dùng mẫu tờ khai cũ từ Thông tư 40/2021. Từ năm 2026, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã được thay thế hoàn toàn. Mẫu tờ khai mới cho thuê BĐS là 01/BĐS và 01/BK-BĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
5. Quên thông báo số tài khoản ngân hàng khi nộp tờ khai đầu tiên. Đây là bước bắt buộc theo điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư 18/2026 – thiếu bước này có thể ảnh hưởng đến xử lý hồ sơ.
Theo dõi doanh thu như thế nào để không “lỡ” ngưỡng?
Đây là câu hỏi thực tế nhất mà nhiều chủ hộ kinh doanh gặp phải: làm thế nào để biết mình đang tiến tới ngưỡng chịu thuế? Đặc biệt khi cho thuê nhiều mặt bằng hoặc nhiều loại tài sản cùng lúc, việc cộng dồn doanh thu từ nhiều nguồn không hề đơn giản và nếu vô tình bỏ sót một kỳ thanh toán, bạn có thể khai thiếu mà không biết.
Thực ra không cần phần mềm phức tạp để quản lý điều này. Điều quan trọng là có một nơi tổng hợp được toàn bộ doanh thu theo thời gian thực, để bạn luôn biết mình đang ở đâu so với ngưỡng hiện hành.
MISA eShop (misaeshop.vn) là phần mềm quản lý bán hàng hỗ trợ hộ kinh doanh theo dõi doanh thu tự động từ nhiều kênh, nhắc nhở kỳ khai thuế theo đúng quy định mới, và hỗ trợ phát hành hóa đơn điện tử khi doanh thu vượt ngưỡng bắt buộc. Thay vì phải tự cộng sổ cuối tháng hoặc lo lắng về việc bỏ lỡ deadline nộp thuế, bạn có thể để hệ thống tự cảnh báo và tập trung vào việc quản lý tài sản cho thuê.
Anh/Chị có thể trải nghiệm hoàn toàn miễn phí những tính năng hữu ích nhất của phần mềm MISA eShop ngay tại đây:
Phần mềm MISA eShop 6-trong-1 cho Hộ kinh doanh, giúp hộ, cá nhân kinh doanh chuẩn hóa tất cả nghiệp vụ kế toán, thuế và quản lý hoạt động bán hàng hiệu quả nhất.
✅ Bán hàng – Quản lý doanh thu, tồn kho, công nợ ngay trên điện thoại.
✅ Hóa đơn điện tử – Phát hành, gửi và tra cứu hóa đơn hợp lệ chỉ trong vài giây.
✅ Chữ ký số – Ký điện tử trực tiếp trên phần mềm, đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch với cơ quan thuế.
✅ Kê khai thuế – Tự động tổng hợp dữ liệu bán hàng để lập tờ khai chính xác, hạn chế sai sót.
✅ Kết nối Mtax – Nộp thuế trực tiếp (mới) – MISA là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam tích hợp trực tiếp với hệ thống Mtax của Tổng cục Thuế, cho phép hộ kinh doanh nộp thuế ngay trong ứng dụng MISA eShop mà không cần đăng nhập vào cổng khác.
✅ Sổ sách kế toán điện tử (mới) – Tự động ghi nhận doanh thu, chi phí, lãi/lỗ giúp hộ kinh doanh có bộ sổ kế toán hợp lệ, thuận tiện cho kiểm tra thuế, vay vốn hoặc mở rộng kinh doanh.
Câu hỏi thường gặp
Dưới ngưỡng miễn thuế có cần nộp hồ sơ gì không?
Có. Dù không phát sinh thuế, hộ kinh doanh vẫn phải thông báo doanh thu thực tế cho cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo, theo Mẫu 01/TKN-CNKD ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC. Đây là nghĩa vụ bắt buộc, không thực hiện có thể bị xử phạt.
Nhiều bất động sản cho thuê thì ngưỡng 1 tỷ tính chung hay riêng?
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ 1 tỷ đồng. Nếu chưa trừ đủ tại một hợp đồng, được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác cho đến khi trừ đủ. Tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm trên tất cả hợp đồng. (Khoản 4 Điều 4 NĐ 68/2026/NĐ-CP)
Hợp đồng thuê ký từ 2025, năm 2026 tính thuế thế nào?
Hợp đồng ký trước 01/01/2026 có thời hạn còn lại trên 6 tháng: được điều chỉnh ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ theo quy định mới. Phần doanh thu còn lại vượt 1 tỷ thì nộp thuế theo NĐ 68/2026, đồng thời được xử lý tiền thuế đã nộp thừa theo Điều 12 NĐ 68 nếu có.
Hộ kinh doanh cho thuê tài sản có phải đăng ký hộ kinh doanh không?
Không bắt buộc. Cá nhân cho thuê tài sản có thể đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế mà không cần thành lập hộ kinh doanh. Trường hợp cho thuê tài sản thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện (như xe tải) cần xác nhận thêm với cơ quan thuế địa phương.
